Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 17 septembre 2014
N° de pourvoi: 13-18931
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Didier et Pinet, SCP Jean-Philippe Caston, SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat(s)

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte aux époux E... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société d'études et de réalisation de gestion Immobilière de construction (la société SERGIC), M. X... et le syndicat des copropriétaires du 65 avenue Victor Hugo à Boulogne-Billancourt ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 février 2013), que par promesse de vente du 4 mai 2007, réitérée par acte authentique le 13 juillet 2007, M. Y... a vendu aux époux E... un lot de copropriété composé de deux anciens lots constitués d'un débarras et d'une buanderie, ainsi que le mobilier le garnissant ; que peu après cette acquisition pour laquelle ils avaient souscrit un emprunt auprès de la société Crédit industriel et commercial (le CIC), les époux E... l'ont donné en location ; qu'ayant été mis en demeure, par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, de faire cesser l'habitation de ces locaux considérés comme insalubres, les époux E... ont assigné en nullité de l'acte de vente et du contrat de prêt pour vice du consentement et en indemnisation de leurs préjudices M. Y..., MM. Z... et A..., notaires, le CIC, la société SERGIC et le syndicat des copropriétaires, lequel a appelé en garantie M. X..., géomètre-expert ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux E... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la vente pour vice du consentement, alors, selon le moyen :

1°/ que le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'erreur porte sur une qualité essentielle de la chose qui en est l'objet ; qu'en affirmant que « les éléments versés aux débats ne caractérisent manifestement pas ¿ une erreur sur la substance de la chose » quand il résulte de ses propres constatations que l'appartement litigieux avait toujours été à usage d'habitation et vendu comme tel aux acquéreurs, ainsi que le mentionne expressément l'acte de vente du 13 juillet 2007, mais que cette situation juridique n'était pas conforme à la réalité puisque le bien a été déclaré inhabitable par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, ce dont il résulte nécessairement que le consentement des acquéreurs a été vicié par une conviction erronée que le bien était à usage d'habitation, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1110 du code civil ;

2°/ que le contrat de vente est entaché de nullité en cas d'erreur légitime de l'acquéreur sur une qualité substantielle de la chose ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande d'annulation de la vente pour erreur sur les qualités essentielles de la chose, après avoir par ailleurs retenu que « lors de leurs visites des lieux (...) les époux ont pu constater la situation en sous-sol du logement, la présence éventuelle d'humidité pouvant en découler, la faiblesse de l'éclairage naturel, critères qui servent de fondement à la décision préfectorale d'inhabitabilité », quand ces énonciations sont impropres à caractériser une faute des acquéreurs non professionnels dans leur ignorance, après leurs visites des lieux, du caractère inhabitable de l'appartement litigieux au regard de la réglementation applicable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ;

3°/ qu'en statuant ainsi, tout en constatant par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'après avoir loué le bien sans difficulté de 2005 à 2007, le vendeur avait revendu l'appartement aux époux E... « sans que rien ne puisse laisser supposer que les lieux étaient impropres à l'habitation », et d'autre part, que « le locataire des époux E... a occupé les lieux pendant plus de deux ans de 2007 à 2009 et ne semble pas avoir adressé quelque revendication à ses bailleurs pendant cette durée, les échanges de lettres correspondant aux conditions de logement exigées par la préfecture », ce dont il résultait que le caractère inhabitable de l'appartement ne pouvait être décelé par de simples visites des lieux et, partant, que l'erreur n'était pas inexcusable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, dès lors, violé l'article 1110 du code civil ;

4°/ que le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'aléa dont est affecté une qualité essentielle de la chose est ignoré par l'acquéreur au jour de l'engagement ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande en nullité au motif inopérant qu'une clause type de non-garantie de l'état des biens vendus et des vices cachés était insérée au contrat, quand cette stipulation était impropre à caractériser la connaissance par les acquéreurs du caractère inhabitable du bien vendu au regard des prescriptions administratives, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1110 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire rédacteur avait fourni aux époux E... toutes les indications sur les lots acquis et leur transformation, sur les cessions antérieures et sur le projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et porté à leur connaissance la définition du logement décent, relevé que les époux E... avaient pu lors des visites des lieux constater leur situation au sous-sol, l'insuffisance de la luminosité et l'éventuelle humidité, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les époux E... avaient valablement donné leur consentement lors de la vente ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que le notaire rédacteur avait fourni aux époux E... toutes les indications sur les lots acquis et leur transformation, sur les cessions antérieures et sur l'état de la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, relevé qu'il avait également porté à leur connaissance la définition du logement décent et qu'il n'appartient pas à un notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l'absence d'intervention d'agence immobilière, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit que MM. Z... et A... n'avaient pas commis de faute, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux E... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille quatorze.